Tus resultados de búsqueda

Legales

Publicado por Claudio Russo en 25 de agosto de 2020
0

Origen y Características de la Propiedad Horizontal

El término “propiedad horizontal” se refiere a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de departamentos u oficinas, en el cual hay porciones bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.

La llamada “Propiedad Horizontal” es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales.
Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno pueda ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un “Reglamento”, es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la misma, pues establece que quien debe redactar ese Reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que van a ir a vivir o a trabajar allí.
Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente los pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un Reglamento a total arbitrio del vendedor de las unidades. Este, a nuestro modo de ver, es el verdadero hecho generador de la gran mayoría de los problemas consorciales.

Características

La característica básica de la propiedad horizontal, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.
Así, las partes de uso privado (los departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio.
Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.

El objeto sobre el cual se ejercen los derechos de propiedad es una combinación de partes individuales y colectivas conocida como “unidad funcional”.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio.
El modo en el cual este consorcio opera, se establece a través de un “Reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.

Comparar listados